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三产安置房成焦点 购买需注意防范哪些风险

发布时间:2015-08-15  来源:  点击:
 

最近,市区大量低价三产安置房上市,成了广大购房者关注的焦点。然而,一些人在关注该类房源的同时,却因该类房源的特殊性,认为存在一定风险,往往打起了退堂鼓。对此,相关律师提醒,购买该类房源要注意规避风险。

三产安置房是土地征用过程中政府返还给村集体的住宅安置指标。据市房地产估价师与经纪人协会会长叶维坚介绍,自2011年我市启动大规模农房集聚改造与城中村改造以来,产生了大量三产安置房,总面积将达到约900万㎡,其中市区也占了不少。接下来,许多三产安置房将陆续竣工并达到交付条件,将大大增加市场供应量。

叶维坚表示,如今的三产安置房具有以下几个特点。首先,许多三产安置房拥有较好的地段,周边配套较为成熟;其次,如今的安置房往往采用商品房的标准进行设计,在户型、品质等方面虽然没有商品房那么精致,但也能接近甚至达到商品房水平;第三,待三产安置房陆续交付使用后,将会对二手房市场形成巨大的供应量,其供应量甚至可能超过二手商品房,这将会对当前的二手房市场造成一定的冲击,制约其价格反弹力度。

“三产安置房将会与商品房、二手房三足鼎立,共同形成市场供应量。”叶维坚说,多数三产安置房项目除了存在区位、品质的优势外,还与周边商品房存在一定的价差,这将会对刚需及部分“首改”客户群体有很大的吸引力,尤其是一些对价格较敏感的购房者,而“再改”客户群体由于对楼盘品质及居住群体要求极高,预计影响不大。待三产安置房交付并取得房产证后,价格还会有一些上浮,因此当前此类房源不仅受到当地村民与购房者的欢迎,还存在一些投资客前来购买。

据了解,三产安置房较同区域商品房,房价要低30%左右。年初交付的东立景园位于市区东龙路,当前多数房源二手房成交价在15000-17000元/㎡不等,而周边金色家园等二手房价格在20000元/㎡左右,紫金华府、公园大地、清晖园等楼盘价格则更高,甚至部分房源在25000元/㎡以上。也有部分三产安置房在近期出现价格上涨的现象,如瑞仕花园等房源房价较早前均出现了微幅上涨的情况。

由于较低的房价,再加上区位、品质等优势,给三产安置房带来较高的性价比,越来越多的购房者开始关注此类房源。然而,一些购房者对此类房源的购买风险表示担忧,不敢出手购买。

根据市住建委于温州市网络问政平台发布的信息显示,农村三产安置房,房屋初始登记的主体即申请人系村委会,而不是个人,因此三产安置房不能直接登记在购房者个人名下。按照现有政策,国有土地上的三产安置房,原安置户已取得房屋所有权证和土地使用证的,可以进行二手房交易过户。

据温州万豪房产营销策划有限公司了解到,近期关注此类房源的购房者很多,但真正出手购买的客户并没有关注的那么多。万豪地产一销售经理告诉记者,当前购买在建三产安置房只能签订买卖契约,而非二手商品房交易时签订的购房合同且无法进行公证,待小区交付、集体领证并分割至每户后,才能进行过户,最终取得房产证也需要一定的过程。

叶维坚表示,三产安置房的购买只能属于民间债权行为,在取得房产证之前无法以产权交易进行备案,在二手房市场上属于隐性成交,因此存在房东单方毁约及债务风险,而相对较低的价格也体现出这种风险。购房者若购买此类房源,需事先对房东的资产、债务等方面进行详细了解。当前,发生交易风险的案例并不多。

温州万豪房产营销策划有限公司总经理潘明荣也表示,当前此类房源交易仍存在一些风险,随着越来越多的三产安置房的建设及交付,此类房源的关注度与市场接受度也将越来越高,将会逐步摸索出一种合适的方式,以保护买卖双方利益,并促进三产安置房市场健康发展。商报记者王而凡 文/摄

购买三产安置房 注意防范哪些风险

对购买此类房屋的风险防范,一般是通过设计买卖合同有关条款,合理限制出卖方收取购房款权力,以及运用公证、第三方支付等保障买受人合法权益等方式进行防范。相比城市商品房买卖,农村安置房的买卖具有较大风险,建议从以下几点进行防范:

一、确保房屋买卖合同合法有效

1.审核出卖方的合同主体资格,确保出卖方合同当事人无遗漏且均为合同适格主体;

2.确认出卖方共有权人放弃房屋优先购买权;

3.要求出卖方村委会在买卖合同上作为见证人签字或盖章,在村委《分房明细表》或类似的分房登记表上登记造册,且要求村委对的“房票”的买卖行为进行公示;

4.在买卖合同中约定办理委托过户公证后生效;

5.在合同中设置违约金条款,如出卖方“一房二卖”或“一房多卖”的,应当承担高额违约金。

二、确保在村安置房建成后取得房屋并顺利办理过户登记手续

1.在买卖合同中约定支付部分购房款,余款在房屋过户登记后支付;

2.在房屋买卖合同签订后、支付部分购房款前,要求出卖方办理房屋过户委托公证,以确保买受方在房屋可办理过户登记时,仅凭委托公证及买受方身份证等即可办理房屋过户登记手续;

3.及时了解安置房的施工进度,在房屋建成并验收合格后,及时领取房屋钥匙、进行装修等实际占用房屋。

三、保障购房款项的安全

1.在合同中约定仅支付部分购房款,余款余款存放在银行监管账户并在办理房屋过户登记后支付;

2.约定将全部购房款提存,并约定出卖方收取购房款的条件。收款条件成就后(一般是办理房屋过户登记后),出卖方方可提取购房款。

 


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