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房地产市场转向结构性过剩,房价暴涨预期不成立

发布时间:2015-08-11  来源:  点击:
 

楼市升温态势正在延续。国家统计局最新发布的数据显示,6月份全国整体房价涨幅已连续三个月“翻红”,且70个大中城市房价环比上涨个数继续增加。不过,虽然成交持续放量,库存压力略有减轻,楼市已现回暖迹象,但一二线城市与三四线城市间的分化走势持续加剧,房地产市场全面复苏尚需时日,全国楼市普涨、暴涨局面料难出现。

  此番房价上涨与成交放量息息相关。而成交量的持续上升则主要是政策面持续释放利好信号所致。一方面,货币宽松降低了购房成本。继去年末开启降息周期之后,今年上半年又经历了三次降息、两次降准,调整力度堪比2008年。最新调整后,5年以上贷款基准利率降至5.4%,5年以上个人住房公积金贷款利率更是降至3.5%,均创下2000年以来的新低;另一方面,政策松绑刺激了市场成交,尤其是公积金政策和二套房政策的调整,促使刚需和改善型购房需求持续释放。2015年以来,已经有超过百个城市发布了不同力度的公积金松绑政策,其中北京、上海等超过30个城市还提高了增加公积金贷款额度。

  比起成交量这样的专业数据,老百姓更关心的是房价。毕竟,房价的高低起落才是潜在购房人决定是否购房和何时购房最直接的依据。有市场人士从成交回暖推导出房价将普涨甚至暴涨的结论,但这样的结论恐怕是靠不住的。

  首先,与前几轮房价上涨受投资、投机性需求推动明显不同,本轮房价上涨主要受刚需和改善型需求入市推动,随着需求逐步释放,房价上涨动能势必将有所放缓。虽然调控政策进行了微调和局部松绑,但 “抑投资、保刚需、重保障”的基调未发生变化, “有保有压”的调控思路仍在延续。

  其次,不同城市间分化态势持续加剧。与一线城市明显回暖不同,二线城市房价整体较为稳定,大部分三四线城市房价仍小幅下跌。更为关键的是,房地产市场的整体供求形势已由供不应求向结构性过剩转变,房价结构性调整不可避免。万达集团董事长王健林近日就表示,虽然现在一线和二线主要城市的房价在上涨,似乎市场在回暖,但整体来看离真正回暖还差得很远,因为中国楼市已经从供不应求到了供大于求的阶段,房价暴涨已经不存在基础和可能。

  再次,去库存仍是当前的首要任务。截至2015年6月底,易居房地产研究院监测的35个城市新建商品住宅库存总量为26091万平方米,同比增长3.2%,绝对值相比5月份下滑1万平方米。35个城市中,有25个城市库存出现了同比增长现象,其中西宁、烟台和北海3个城市的库存上升幅度较大,同比增幅分别达到33.3%、24.2%和22.1%,但与5月份相比增幅略有收窄。6月份,35个城市新建商品住宅存销比为15.2,这意味着如果6月份以后存销比不变,市场需要用15.2个月的时间才能消化完这些库存。

  最后,楼市投资属性正在逐步淡化,赚钱效应正在退潮。随着金融改革的启动,金融市场的大格局正在改变,储户的投资渠道有所拓宽,高收益率理财产品层出不穷,理财收益率大幅高于租金回报率,这使得不少投资者的偏好开始发生转变,购房已不再是必选项。


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